주택연금 가입조건 및 신청자격

주택연금이란 본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택소유자가 소유 주택에 근저당권을 설정하고 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품( 역모기지론)을 말한다.

 

주택연금 가입자를 위한 국가 보증업무는 한국주택금융공사에서 수행하고 있으며 금융기관은 한국 주택금융공사의 보증서에 따라 주택연금 가입자에게 대출방식으로 주택연금을 지급하며 모아놓은 재산이 없어도 집 한 채 만으로 노후 생활을 보장받을 수 있다는 장점을 갖고 있어 보유자산 중 부동산의 비중이 절대적인 우리나라의 실정에서 부족한 노후자금을 매워줄 수 있는 하나의 대안이다.

 

장점

- 평생 내 집에 살면서 국가가 지급 보증하는 연금을 받을 수 있고 다양한 세제혜택도 누릴수 있다.

 

- 주택연금 가입자와 배우자 중 한 사람이 사망한 경우 연금감액 없이 100% 같은 금액의 지급이 보장되며, 둘 다 사망한 경우에는 그동안의 연금수령액이 집값을 초과하더라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않고 반대로 집값이 남는 경우 남은 부분은 상속인에게 돌아간다.

 

주택연금 가입대상 주택

 

- 주택의 유형

• 일반주택( 단독주택과 공동주택으로 구분)
• 노인복지주택
• 실지거래가액 합게액이 9억을 초과하는 고가주택의 기준에 해당하는 주택
• 준주택 중 주거 목적으로 사용되는 오피스텔

 담보주택이 되기 위한 요건

 

- 담보주택이란 주택소유자가 한국 주택금융공사의 보증을 통해 주택 연금을 대출받기 위해 한국 주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말한다.

 

- 담보주택은 공사의 보증 신청일 현재 다음의 요건을 모두 충족해야 한다.

• 신청인이 주택 전부를 소유하거나 ( 단독소유) 배우자와 공동으로 주택 전부를 소유( 공동소유) 하고 있을 것.
• 가입 신청인 또는 배우자가 거주하고 있을 것
• 다음의 어느 하나에 해당하지 않을 것

   1) 소유권에 대한 권리 침해( 경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등) 중인 주택

   2) 저당권, 전세권 등 제한물권이 설정된 주택

   3) 주택의 전부 또는 일부를 임대보증금이 있는 임대계약 ( 임차권등기 포함) 중인 주택

 

- 재건축, 재개발 사업이 진행되고 있지 않을 것

 

- 토지 수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권 실행에 지장을 초래할 것으로 예상되지 않을 것

 

- 토지와 건물의 등기가 완료되었을 것

 

- 오피스텔의 경우 주거목적으로 사용될 것

 

주택연금 가입절차

 

- 가입 상담 및 신청

• 주택 연금에 가입하려는 사람은 우선 담보주택 소재지를 관할하는 한국 주택금융공사 지사 등을 방문하거나 인터넷을 통해 가입상담 및 신청을 하면 된다.

- 보증심사

• 담보주택 조사 : 보증신청서를 접수하고 신청인이 사전 동의를 하면 공사의 담당자가 담보주택에 직접 방문하여 주택 실물과 등기사항 증명서의 일치 여부, 신청인 또는 배우자의 거주여부, 임대차 현황, 주택의 관리, 보존상태, 주거목적 오피스텔의 용도 등의 사항을 조사한다.
• 담보주택 가격평가 : 담보주택의 가격은 보증신청일 현재 한국 부동산원 등 공신력 있는 기관의 인터넷 시세 또는 공시가격을 적용한다. 다만 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시 가격이 없거나 보증신청인이 원하면 외부 감정평가업자의 감정평가액으로 할 수 있다.

- 보증 약정 및 담보 설정

• 보증승인 및 보증약정 : 공사는 담보주택조사 및 가격평가를 바탕으로 보증심사를 거쳐 보증신청일부터 1개월 이내에 승인 여부를 결정한다. 심사 완료 후 보증 승인이 결정되면 신청인은 공사와 보증약정을 체결하고 약정서 사본을 교부받는다
• 담보설정 : 공사는 보증을 할 때 담보주택에 대해 보증채무를 이행함으로써 신청인에게 행사할 수 있는 구상채권 및 공사가 채권자의 보증부대출 채권을 양수함으로써 보유하게 될 해당 대출채권을 피담보채권으로 하여 근저당권을 설정한다.

- 보증서 발급 및 대출실행

• 보증 약정 및 담보설정 사항과 신청인의 신용관리 정보 해당여부 등을 확인한 결과 이상이 없다고 인정되면 공사는 금융기관에 전자 보증서를 발급하며 보증서 발급이 완료되면 마지막으로 신청인은 금융기관을 방문하여 대출신청 및 대출 약정을 체결하고 주택연급을 받게 된다.

 

주택연금 가입비용

 

보증료

- 보증료는 주택연금 가입자가 장수하거나 주택 가격이 하락했을 때 주택 가격을 초과하여 발생할 수 있는 손실에 대한 일종의 보험료이다. 보증료에는 주택연금 가입 시 한번 납부하는 초기 보증료와 매월 나누어 납부하는 연 보증료가 있다.

 

- 초기 보증료 ( 주택 가격의 2% 내외) : 가입 시 한번 납부하는 것으로 보증서 발급일 이후 처음으로 보증부대출이 지급되는 날에 전액 납부되며 연금 지급총액에 자동으로 가산되는 것으로 실제 별도로 현금을 납부할 필요는 없다.

 

- 연 보증료( 대출잔액의 0.75% ) : 주택연금 대출 잔액에 대해 매월 납부하는 것으로 매월 연금 지급금액에 자동으로 가산되므로 실제 별도로 현금을 납부할 필요는 없다.

 

보증료 이외의 가입비용

 

- 근저당권 설정을 위한 법무사 비용

- 등록면허세 및 지방교육세 등 세금 : 저당권 설정 시 발생하는 농어촌특별세와 국민주택채권 매입의무는 면제

- 대출기관 인지세 : 주택 감정평가를 요청한 경우에만 부담

- 감정평가 비용 : 담보주택에 대한 한국 부동산원 또는 국민은행 인터넷 시세가 없거나 가입자의 요청으로 감정평가기관에서 주택 가격을 평가할 때만 부담

 

주택 연금 지급방식

 

- 주택연금 가입자는 다음의 어느 하나에 해당하는 방식으로 주택연금을 지급받는다

 

1. 주택 소유자가 생존해 있는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식

2. 주택 소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식

3. 지급 방식 1과 다음의 어느 하나에 해당하는 방식을 결합한 방식

1. 주택소유자가 주택담보 노후연금대출 한도의 50% 이내에서 해당 주택을 담보로 대출 받는 금액 중 잔액을 상환하는 등의 용도로 사용하기 위해 수시로 일정한 금액을 지급받는 방식
2. 주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 90% 이내에서 해당 주택을 담보로 대출받은 금액중 잔액을 상환하는 용도로 일정한 금액을 지급받는 방식

4. 지급방식 2와 지급 방식 3의 1. 을 결합한 방식

5. 주택 소유자가 주택담보 노후연금대출 한도 이내에서 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도로 사용하기 위해 일정한 금액을 지급받고, 그 주택담보 노후연금 대출 한도중 잔액에 대해서는 60세부터 지급방식 1 또는 2로 지급받는 방식

 

월지급금 지급유형 및 지급기간

 

- 주택연금 가입자가 선택할 수 있는 월지급금 지급유형은 다음과 같다

 

• 정액형 : 월지급금을 피보증인 및 배우자의 종신까지 일정한 금액으로 고정하는 방식
• 증가형 : 최초 월지급금이 정액형보다 적고 12개월마다 3%씩 증가하는 방식
• 감소형: 최초 월지급금이 정액형보다 많고 12개월마다 3% 씩 감소하는 방식
• 전후 후박형 : 월지급금이 최초 실행일로부터 10년 동안은 정액형보다 많고 11년째부터는 최초 월지급금의 70% 수준으로 지급되는 방식

- 주택연금 지급방식 중 확정기간 방식을 선택한 경우 월지급금 지급기간과 대상 연령은 다음과 같다

지급기간	10년형	15년형	20년형	25년형	30년형
대상연령( 부부 중 연소자기준)	65~ 74세	60세 ~74세	55세 ~68세	55세 ~ 63세	55세 ~57세