상속주택 매매시 양도소득세(+비과세 요건)

부동산을 양도하면 판 가격에서 산 가격과 사고팔 때 들어간 비용 등을 뺀 가격을 양도차익이라고 하며 양도차익에 대한 양도세가 매겨집니다. 양도세는 양도하는 주택을 제외한 ▲ 다른 주택이 주택수에 포함되는지 여부와 ▲ 양도하는 부동산의 보유 및 거주기간이 양도세를 좌우하는데요 그렇다면 상속받은 주택의 경우엔 어떤 사항들이 적용되는지 자세히 알아보겠습니다.

 

 

양도 순서에 따른 과세여부

우선 따로 살던 부모로부터 주택을 상속받은 경우, 1 주택자가 집을 상속받아 2 주택자가 됐다면 상속주택 특례를 적용받아 원래 보유한 기존 주택을 처분할 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

상속받은 주택을 먼저 팔면 과세되지만 5년 이내에 처분하면 중과세가 아닌 일반과세인 6~45%의 세금만 내면 됩니다. 하지만 5년을 넘기게 되면 상속받은 주택도 중과세를 적용받습니다.

 

또 다른 경우로 본인 소유의 주택은 없는 상태에서 부모의 집을 상속받고 그 집을 바로 양도할 경우 부모와 자녀가 상속개시일 당시 같은 세대였는지 별도 세대였는지에 따라 비과세 여부가 달라집니다.

 

별도 세대였다면 본인이 상속개시일인 취득일 이후부터 양도일까지의 기간만 인정되지만, 부모와 같은 세대였다면 부모의 보유 및 거주기간이 그대로 인정돼 부모의 보유와 거주기간에 상속개시일 이후 본인이 추가로 보유하거나 거주한 기간을 합하여 비과세 요건을 충족한다면 비과세를 인정받을 수 있습니다.

 

공동상속의 경우

그렇다면 공동으로 상속받은 주택은 누구의 주택으로 볼까요? 우선 여러 사람이 공동으로 1 주택을 상속받으면 , 공동상속인들 중 가장 많은 지분을 상속받은 상속인이 상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 반대로 공동상속주택의 소수 지분권자는 이 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 것입니다.

 

만약 공동상속주택의 다수 지분권자가 2명 이상이라면 이중 공동상속주택에 거주한 자의 주택으로 보고, 모두 거주하지 않는다면 최연장자의 주택으로 간주합니다.

 

주택상속지분이 큰사람 > 상속주택에 거주하는 사람 > 최연장자 순

 

형제간 주택 지분을 쪼개 반반 상속을 받았다면 종합부동산세 등 세금 폭탄에도 주의해야 합니다. 세법상 주택지 분도 주택수에 포함되기 때문입니다.

 

그렇다면 상속받은 주택에 관해 또 다른 세금들은 어떻게 적용되는지 아래를 통해 확인해 보실 수 있습니다.

 

 

취득세

일반적으로 주택을 매수해 취득하는 경우 1 주택자는 1.1~3.5%, 다주택자는 8.4 ~ 13.4%의 취득세율이 적용됩니다. 하지만 상속주택의 취득세율은 3.16%이고 상속인이 무주택자일 경우엔 0.96%입니다.

 

장기보유 특별공제

1세대 1 주택 상속주택이라고 해도 장기보유특별공제를 상속인의 보유과 거주기간으로만 계산합니다.

 

만약 주택을 상속받는 1세대 1 주택 상속인이 5년을 보유하였으나 거주요건을 채우지 못했다면 1세대 1주택 장기보유 특별공제율은 적용할 수 없고 일반 장기보유 특별공제율만 적용됩니다.

 

종합부동산세

 

상속주택을 포함해 2채 이상을 서울 등 조정대상 지역에 갖고 있으면 종부세 부담은 더욱 커집니다. 지난해 7·10 대책으로 종부세 최고세율이 기존 3.2% 에서 6%로 뛰었기 때문인데요 다만 상속주택 지분율이 20% 이하인 동시에 지분 공시 가격이 3억 원 이하인 경우는 주택 수에서 제외합니다.

 

상속으로 인해 주택 수가 증가해 2주택자가 되므로 기본공제 9억이 아니라 6억으로 하향 조정되며 조정지역의 경우 2주택자가 되는경우 세율이 인상됩니다.

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주택을 상속할 때 가장 현명한 방법은 무주택자인 자녀에게 주택을 물려주고 나머지 형제에게 금융 재산을 나눠주는 것이며, 전체 상속 재산이 집 한 채라면 주택 지분을 20% 이하로 쪼개 지분 공시 가격을 3억 원 이하로 낮춰 상속하는 것이 좋습니다. 상속지분은 주택수에 포함되지 않기에 세 부담을 줄일 수 있기 때문입니다.