계획·생산·보전관리지역에서 할수 있는 행위(+건폐율)

토지는 용도지역별로 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역으로 나뉩니다. 이때 관리지역이란 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농립 업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말하는 것입니다.

 

 

우리나라의 모든 땅은 정부에서 지정한 용도지역 · 용도지구 ·용도구역에 따라 용도가 정해져 있으며 용도 지역에 따라서는 건축이나 개발행위가 정해져 있습니다.  건물을 지을 수 있는지 없는지의 여부에 따라 땅값에도 큰 차이가 있어 매입에 있어 꼭 확인해야 할 사항 중에 하나인 것입니다.

 

용도지역은 도시지역과 비도시지역으로 나뉘며 이중 비도시지역의 관리지역은 다시 ①계획관리지역 ②생산관리지역 ③ 보전관리지역으로 세분화되는데요 각 지역별 특징 및 허용되는 용도에 대해서 알아보겠습니다.

 

• 계획관리지역은 과거 준도시 지역 정도를 말하는 것으로 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역과 자연환경을 고려하여 제한적 이용, 개발 예정지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역을 말합니다. 

 

• 생산관리지역은 농·임· 어업 생산을 위한 관리가 필요하거나 주변의 용도지역과의 관계상 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역으로 준도시의 성격과 농림지역의 성격을 동시에 띠고 있는 지역을 말합니다.

 

• 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하기 곤란한 지역을 말합니다. 

 

관리 지역별 건폐율과 용적률은 다음과 같습니다.

구분	국토의 계획 및 이용에 관한 법률
	건폐율	용적률
계획관리지역	40% 이하	50% 이상 100% 이하
생산관리지역	20% 이하	50% 이상 80% 이하
보전관리지역	20% 이하	50% 이상 80% 이하

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한편 토지이용계획 확인 및 검색하고자 하는 토지에서의 건축 가능 건축물 종류, 건폐율 및 용적률, 층수·높이 제한 등 한 번에 조회하고자 하실 경우 도시계획 정보서비스와 토지이용 규제정보 서비스를 통합한 토지 이음 사이트를 통해 아래와 같이 확인하실 수 있습니다.

 

 

검색방법

① 토지이음 홈페이지 접속 ► ② 원하지는 지역을 선택하신 후 열람 클릭

 

 

② 왼쪽 메뉴의 행위제한내용 설명을 선택하시면 행위가능 여부, 건폐율·용적률, 층수·높이제한, 건축선, 도로조건 내용을 상세히 확인하실 수 있습니다.

 

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지역별로 허용되는 용도는 다음과 같습니다.

	계획관리지역	생산관리지역	보전관리지역
허용 용도	• 단독주택 • 공동주택(아파트 제외) • 제 1,2종 근린시설숙박시설 (면적합계 660㎡이하 , 3층이하에 한함) • 공장중 일부 (부지면적이 1만㎟ 이상인것 등) • 위험물 처리시설	• 단독주택 • 공동주택(아파트제외) • 제 1,2종 근린생활 시설중 일부 ( 일반음식점 및 단란주점 제외) • 창고시설 (농림·어업·축산업,수산업용에 한함) • 공장중 일부 ( 도정, 식품공장과 읍,면지역에 건축하는 제조업의 공장중 일부) • 위험물 저장 및 처리시설	• 단독주택 • 제 1종 근린생활시설 (휴게음식점 제외) • 제 2종 근린생활시설중 이부( 일반음식점 및 단란주점 제외) • 종교집회장, 의료시설 • 창고시설 (농·임·축산업,수산업용에 한함 • 위험물 저장 및 처리시설 • 동 식물 관련 중 일부 시설

 

따라서 계획관리지역으로 지정되면 토지의 활용가치가 높아지게 되지만 생산관리지역이나 보전관리지역으로 지정될 경우 각종 규제가 심해져 토지의 활용가치가 현저하게 떨어지게 됩니다.

 

용도지역 변경을 위한 도시관리계획 변경은 매 5년마다 하도록 되어있고, 개발과 환경의 변화로 기존의 보전관리지역이나 생산관리지역이 계획관리지역으로 변경될 수 있으며 이는 지자체가 사전에 현황조사를 하고 주민공람을 하여 민원을 수렴하는 절차를 거치게 됩니다. 이때 인구 50만 미만의 일반 도시나 도·농 복합 신 도의 승인으로, 인구 50만 이상의 대도시는 자체 결정권을 갖게 됩니다.

 

부동산을 구입하는 데는 여러 용도가 있지만 기본적으로 토지의 등급을 결정하는 용도에 대한 파악은 필수이니 신중히 검토해보시기 바랍니다.